Real Estates

Суперфиция

‘’Superficies solo credit”, или повърхността отстъпва на почвата. Още в древен Рим държавата е отдавала свои земи за дългосрочно ползване – обработване и застрояване, като наемателите обаче не ставали собственици на построеното. Собственикът на земята оставал собственик и на постройките. И дори да имало иск за защита, това било просто един дългосрочен наем. Постепенно обаче през годините се приема, че построените сгради са и самостоятелни вещи, независимо от земята, и могат да се третитарт като отделни вещни права.

Съгласно Закона за собствеността у нас, Чл. 92. гласи, че собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.

Също така собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.

Или накратко: правото на строеж е ограничено вещно право, по силата на което едно лице има правна възможност да построи сграда в чужд имот и да стане собственик на същата. По този начин се разделя собствеността върху земята от тази върху постройката. Именно това право се нарича суперфиция.

Целта на този пост е да разгледаме сделките за замяна на право на строеж срещу застроена площ. Този тип сделки представляват бартер. Собственикът на земята учредява право на строеж срещу получаването на готова строителна продукция. Особеното в случая е, че строителната продукция ще бъде готова след известен период от време. Въпреки всичко, трябва да се ориентираме към чл.130 от ЗДДС.

Според него, когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е определено в стоки или услуги, се приема, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. По смисъла на чл.130, ал.2 от ЗДДС, данъчното събитие за доставките възниква по общите правила на закона. Доставката с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане (цялостно или частично) по втората доставка. Размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата.

В най-често срещания случай, строителното предприятие купува право на строеж и продава СМР на част от  апартаментите на физическото лице, собственик на земята.

Съгласно чл.130, ал.4 от ЗДДС, размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата. Доставката с по-ранна дата е продажбата на право на строеж и данъчната основа на тази доставка е равна на данъчната основа на авансовото плащане за СМР.

По смисъла на чл.26, ал.7 от ЗДДС, когато възнаграждението е определено изцяло или частично в стоки или услуги, без страните да са му придали парично изражение, данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, а в случаите на внос – на данъчната основа при вноса или на направените преки разходи за извършване на предоставената услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена.

Основният проблем при учредяване на правото на строеж от данъчна гледна точка остава каква ще бъде цената на суперфицията. Ако срещате трудности при определянето й, или се чувствате несигурни, може да се свържете с нас.