Актуално към август, 2018
Освободените доставки, свързани със земя и сгради са регламентирани в чл.45 от закона по ЗДДС.
Към тях спадат:
- Доставка на поземлени имоти, които не са урегулирани поземлени имоти /УПИ/ по смисъла на Закона за устройство на територията: земеделски земи и горски фонд;
- Учредяване и прехвърляне на ограничени вещни права върху земя, включително УПИ. Учредяването и прехвърлянето на правото на строеж се смята за освободена доставка до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж;
- Доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях;
- отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.
Изключенията от това правило са дадени в ал.5 от същия член:
1. прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови;
2. прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем на оборудване, машини, съоръжения и постройки, неподвижно закрепени към земята или изградени под повърхността и;
3. прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем от къмпинги, караванни паркове, ваканционни лагери, паркингови площи и други подобни;
4. прехвърлянето на право на собственост на прилежащи терени към нови сгради, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тези терени.
Какво се включва в ограничените вещни права по смисъла на чл.45, ал.1 от ЗДДС?
За да се изясни ситуацията, трябва да се разгледат следните легални дефиниции:
Поземлен имот – част от територия, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост.
Земеделски земи – тези земи, които са предназначени за земеделско производство
Земи от горски фонд – Гора е земя, заета от горскодървесна растителност с площ по-малка от 1 дка.
Горски фонд– територията предназначена основно за гори, обхващаща гори и храсти, както и земите за залесяване и недървопроизводителните земи, посочени в кадастъра.
Трябва да се има предвид, че учредяването и прехвърлянето на ограничените вещни права върху земя или УПИ е обект на освободена доставка до момента на издаването на разрешителното за строеж.
Тук е важно да отбележим, че строително монтажните дейности не се третират като освободени доставки. Това е грешка, която се допуска много често при фактуриране “ на зелено “. Това съответно води до много големи начети от страна на данъчната администрация.
Също така, за да се изясни понятието право на строеж, трябва да се вземе под внимание и чл.181 от ЗУТ, а именно: право на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.
Доста често сделките по продажба на новостроящи се апартаменти с популярното наименование “ продажба на апартаменти на зелено “ могат да бъдат обявени за нищожни, като сключени с цел заобикаляне на закона и като привидни, тъй като тяхната цел е прикриване на доставка на СМР услуги за построяване на апартаменти под формата на прехвърляне на право на строеж.
Нашият съвет е абсолютно винаги, преди да пристъпите към сключване на сделка, да се консултирате с вашия екип от счетоводители, адвокати и данъчни консултанти.
Ако пък нямате такъв – ние сме на разположение! С радост ще ви помогнем!